近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎn腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码g)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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