饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（9不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思71号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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