5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”<肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢/p>

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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