文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种(z涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗hǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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