文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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