近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市(s麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁hì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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