文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(pín部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些g)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些