导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)2197的立方根是多少，216的立方根是多少建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。2197的立方根是多少，216的立方根是多少rong>若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。