饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），认真地还是认真的写作业，认真的与认真地其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国(g认真地还是认真的写作业，认真的与认真地uó)家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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