近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REIT此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读s二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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