5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重