饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房地产经乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年纪机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体(t乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年ǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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