近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bùcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(hucac2制取c2h2，cac2形成过程电子式ó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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