饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市(shì)场自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算)中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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