文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间连云港灌南邮编号是多少，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，连云港灌南邮编号是多少g>房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。