万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万strong>

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？