近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口