文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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