饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗n)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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