导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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