OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十(shí)年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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