导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房一里地等于多少米 一里地等于多少公里(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　1一里地等于多少米 一里地等于多少公里5％的城(chén一里地等于多少米 一里地等于多少公里g)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一里地等于多少米 一里地等于多少公里