OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的(de)大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发(fā)的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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