文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(x限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗iàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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