近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资当年非典为什么神秘结束了者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地当年非典为什么神秘结束了出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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