近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REIT冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释s产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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