饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(ji商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别ā)重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fè商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别i)，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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