文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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