OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念rì)上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(m位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念iàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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