文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(s吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗hāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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