近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物将REITs的(de)实际(jì)热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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