文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加地肖指哪几个生肖？(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)地肖指哪几个生肖？行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)地肖指哪几个生肖？问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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