“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过去十(shí)年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分(fēn)化的愈加明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向(xiàng)单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻(xún)找房(fáng)地(dì)产个(gè)股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除(chú)此之(zhī)外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要(yào)满足以下三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的(de)、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的(de)房企，民(mín)营(yíng)房企相对比较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现(xiàn)了(le)一(yī)个很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还(hái)是融资等各(gè)个方面都非(fēi)常明显。现在(zài)有国(guó)资背景的房企在(zài)资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最(zuì)低的；这些(xiē)都(dōu)是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的(de)房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据(jù)Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王西藏城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷(yí)等(děng)国央(yāng)企“三(sān)道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京投发(fā)展、光明(míng)地产、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务(wù)指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有可(kě)能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借(jiè)贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在(zài)一线城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年(nián)会有(yǒu)更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一线(xiàn)城(chéng)市(shì)，另外一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是(shì)有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例如(rú)果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的复(fù)苏(sū)速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年拿地较(jiào)积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房(fáng)企(qǐ)2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也较好(hǎo)地控制(zhì)了公司的(de)扩张速度(dù)与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国央企与民营房企，但在各(gè)维度(dù)的(de)实际表现上，国央企清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道(dào)也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团(tuán)。根(gēn)据一季报(bào)，该资(zī)产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍(réng)是表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来(lái)，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七成营(yíng)收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地(dì)金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突出(chū)表现，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来多(duō)家机(jī)构的(de)集(jí)中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与(yǔ)上游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思(sī)路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行(xíng)业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越来(lái)越(yuè)大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了(le)这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下(xià)游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道(dào)的公司，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连(lián)收七根(gēn)阳线的(de)基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报(bào)的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在(zài)其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁(bì)江(jiāng)山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两只基(jī)金都是价(jià)值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金地(dì)集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的(de)家居板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年(nián)内(nèi)表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现广发(fā)基(jī)金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的(de)独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市(shì)场化(huà)应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端(duān)楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年(nián)到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到(dào)期之后，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还能做到(dào)产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司(sī)很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服(fú)务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度(dù)是非常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到到期之后提(tí)价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是(shì)有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王