5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日(可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁