OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(2l是多少毫升 2l是多少升chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相(xiāng)关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成了一家(ji2l是多少毫升 2l是多少升ā)，后续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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