万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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