5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许(x一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27ǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27