近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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