万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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