近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(p笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花èi)置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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