近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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