导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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