文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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