文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(là拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？n)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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