OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了(le)应黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需(xū)求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的(de)信心。”

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