饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规(guī)定：“一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhá一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽i)的(de)中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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