OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承(纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继(j纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次ì)续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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