万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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