导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产晋m是山西哪里的车市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年晋m是山西哪里的车商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)晋m是山西哪里的车隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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