5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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